法人を利用した不動産投資による相続対策の基本的なスキームをご紹介します。

【スキーム】
・親の預貯金を3億円出資することにより新たな法人を設立します。
・新会社は、6億円の年利回り8%の収益不動産を購入する際に金融機関から3億円の借入れをします。（取得費用その他の予備費は考慮せず）
・不動産取得から3年以内は、新会社が保有する不動産は時価で評価されるため、株式評価は3億円のままで相続税対策効果がありません。
・不動産取得から3年を経過した時点で、新会社が保有する不動産は相続税評価額（時価の70-80%程度・都心の利用価値が高い不動産ほど時価と相続税評価額の差が大きくなる傾向がある）で評価されることとなるため、新会社が保有する不動産価値は建物の経年劣化による減少を含め4億円、借入れは2.8億円（返済考慮後）で、株式評価は1.2億円と3億円から大幅に圧縮されることとなります。（時価と相続税評価額の差が大きい不動産であれば、株式評価はゼロに近づく）

【注意点】
・不動産取得後3年以内は通常の取引価額（時価）で株式が評価されるため、短期的には効果がある対策ではなく、将来を見越し中長期的な視点で使う必要がある。
・相続税の節税効果だけでなく、収益物件の収益性、元利金返済、インカムゲインに対する法人税負担などを考慮し、資金繰りをよく検討すること。
・親の手持資金を使うことになるので、想定外に3年以内に相続が発生した場合でも、相続税の納税資金が不足しない範囲での対応が必要。